Een jaar van sterk gestegen energieprijzen en hoge inflatie laat zich steeds nadrukkelijker voelen op de woningmarkt. Eerder maakte het statistiekbureau Statbel al bekend dat de forse prijsstijgingen voor vastgoed van de voorbije jaren tot het verleden behoren. Een gevolg van de energiecrisis en de stijgende rentevoeten, waardoor het voor veel huishoudens minder haalbaar wordt om een woning te kopen.
Een analyse van het dataplatform voor vastgoed Realo bevestigt dat de woningmarkt niet alleen afkoelt, maar maakt eveneens duidelijk dat die sinds de energiecrisis in twee snelheden beweegt. De prijs van woningen die (erg) energiezuinig zijn (EPC-waardes A en B) is opmerkelijk sneller toegenomen dan woningen die op dat vlak minder goed presteren (EPC-waardes C en D).

Duizenden euro’s duurder
Wie een huis in Vlaanderen met EPC-waarde A of B wil kopen, moet vandaag zelfs voor het eerst ooit meer betalen dan voor een huis met EPC-waarde C. Tot begin dit jaar liepen de prijzen voor huizen binnen die drie categorieën van energie­labels nog nagenoeg gelijk. Maar intussen kosten de meest energiezuinige huizen in Vlaanderen (labels A en B) nu al 8,9 procent (of gemiddeld 20.668 euro) meer dan een vergelijkbare woning met energielabel D. Een huis met EPC-waarde C is in dezelfde periode slechts 6,3 procent (of gemiddeld 14.551 euro) duurder geworden dan een woning met energielabel D.

Veel vraag, weinig aanbod
Energie-efficiënte appartementen zijn nog veel duurder geworden. In Vlaanderen kosten flats met een energielabel A nu al 18,2 procent (of gemiddeld 42.227 euro) meer dan appartementen met energielabel C. Wallonië spant op dat vlak de kroon. Een groen appartement kost er liefst 33,3 procent (of 62.437 euro) meer dan een slecht geïsoleerd appartement.
De prijsfluctuaties zijn een rechtstreeks gevolg van de dit jaar fors gestegen interesse van huizenkopers in energiezuinige woningen. Het is een evolutie die alle makelaars zeggen te merken. “Bij een bezoek aan een woning is het allereerste waarnaar klanten vragen hoe energie-efficiënt die is”, zegt Johan Krijgsman, CEO van vastgoedmakelaar ERA. “Zeker op koude dagen, wanneer klanten een huis binnenstappen en merken dat het niet bijster goed geïsoleerd is.” Filip Dewaele van Dewaele Vastgoedgroep ziet dezelfde trend. “Kopers zagen de EPC-certificaten lange tijd als een vodje papier. Vandaag willen ze exact weten wat erop staat.”

Premies krikken prijzen op
Tegelijk blijft het aanbod aan zuinige woningen beperkt. Realo becijferde dat slechts 3 procent van de woningen en 11 procent van de appartementen in ons land een energielabel A hebben. “De Europese Unie wil dat alle gebouwen tegen 2050 energieneutraal zijn. België wacht dus een gigantische inhaalbeweging”, zegt Vincent Verlee, CEO van Realo. “Energiezuinigheid zal de komende jaren de waarde van woningen heel sterk blijven bepalen.”

En wat met de allerslechtst geïsoleerde woningen, die met EPC-waarden F en G? Daar komt Realo tot een opvallende conclusie. Die huizen en appartementen zijn uiteraard nog steeds het goedkoopst, maar zijn dit jaar wel meer in waarde gestegen dan huizen met een energielabel D. Kostte een huis in Vlaanderen met EPC-waarde F in 2021 gemiddeld 11,3 procent (of 26.090 euro) minder dan een huis met EPC-waarde D, dan is datzelfde huis vandaag nog slechts 10,7 procent (of 24.700 euro) goedkoper. Dezelfde evolutie ondergaan energieverslindende appartementen, zowel in Vlaanderen als Wallonië.
Dat is contra-intuïtief, maar verklaarbaar. “Er zijn veel premies om de slechtste huizen af te breken of te renoveren”, zegt Verlee. “Die verhogen de ontleningscapaciteit van de koper, wat op zijn beurt de prijzen doet stijgen. Huizen die vandaag nog net binnen ‘acceptabele’ grenzen vallen, vallen niet onder die premies en zullen dus waarschijnlijk wel in prijs dalen.”
Dewaele beaamt dat. “Huizen met energielabel D zijn vaak nog te nieuw om af te breken, maar voldoen tegelijk niet aan de huidige eisen. Elk huis is verkoopbaar, maar woningen met label D worden op korte termijn toch problematisch. En dan kunnen de prijzen zelfs gaan zakken.” Het is een evolutie waar ook de banken rekening mee houden. “Aan klanten die een hypotheek willen afsluiten voor een verouderde woning, zal straks gevraagd worden of ze wel geld hebben om die binnen vijf jaar ook te renoveren”, zegt Koen De Leus, hoofdeconoom bij BNP Paribas Fortis. “Dat maakt die panden minder aantrekkelijk, wat op de prijzen zal wegen.”

Pieter Van Maele (HLN)
Vrijdag 23 december 2022 om 03:00